Rotterdam in ontwikkeling

R O T T E R D AM I N O N TW I K K E L I N G | 2 0 2 2 90 De historische buitendijk van de in de veertiende eeuw gevormde polder Charlois is de huidige Charloisse Lagedijk. De dijk vormt min of meer de grens van de woonbebouwing in dit zuidelijke deel van Rotterdam. Behalve vrijstaande dijkwoningen, bestaat de weinige bebouwing tussen de dijk en de A15 voornamelijk uit bedrijfs- en grootwinkelpanden. Maar wie goed zoekt, kan wel eens worden verrast. Precies dit gebeurde de ontwikkelaar Bolton: zij vond benedendijks een mooi stuk grond voor een woningbouwproject op gepaste schaal. Het vinden van kansrijke locaties behoort natuurlijk tot de kern van het métier, weten de verantwoordelijke projectontwikkelaars Edwin de Kruijf en Peter Kranenborg. “We gaan zelf op zoek, doen mee aan prijsvragen of we krijgen een aanbieding van een tussenpersoon. Maar je moet er altijd je eigen analyse op loslaten: wat zijn de kansen van deze plek precies?” In dit geval kregen ze de locatie in het vizier via een tussenpersoon. Makkelijk te vinden, was het niet. Bomen en struiken onttrokken het perceel aan het zicht. Het betrof grond van een particuliere eigenaar. “Voorheen waren hier een kleine boomgaard en een oude paardenschuur”, vertelt Kranenborg. “Als je daar dan de eerste keer komt, moet je wel door de wildernis heen kunnen kijken.” Eerder waren er al ontwikkelaars mee bezig geweest, aldus De Kruijf. “We hebben best wat hobbels moeten nemen om dit project over de eindstreep te trekken.” OUDE VERGUNNING Kranenborg spreekt van “grootstedelijke uitdagingen op een landelijke plek” die Bolton samen met de ingeschakelde architect Rogier Mentink van KuiperCompagnons is aangegaan. “We hadden te maken met landschappelijke en stedenbouwkundige inpassing, milieuaspecten en flora en fauna. Dan heb je een lokaal betrokken architect wel nodig.” De drie belangrijkste hobbels vormden aangrenzende bedrijven, de nabijheid van de A15 en als directe buur een vrijstaande woning met paardenhouderij en bijbehorende schuren. Voor het nieuwbouwbuurtje bleek de geluidbelasting door maatregelen in de gevel en de situering van de woningen binnen de norm te blijven. Eén extra geluidmaatregel volstond: een kokosscherm van 5,5 meter hoog voor de achtertuinen aan de oostzijde. Verrassingen die voor enige vertraging en kosten zorgden waren asbest en een aanwezige steenmarter. Maar een echt groot obstakel dat onverwacht opdook was de geurbelasting van de paardenhouderij. De vergunning voor het woningbouwproject was al verleend, maar alsnog dreigde een zogenaamd emissiepunt, concreet de paardenstal, roet in het eten te gooien. “De buren bleken over een oude vergunning te beschikken, die bij de gemeente niet meer in het archief zat. Dat was schrikken De 2^1 kapwoning en VS-woning op veld zuidoost. Het Bolton-Cafe op de begane grond in het kantoor is dé plek voor ontmoeting voor met name de medewerkers van binnen en buiten.